起底10年西宁楼市看2018年走向何方：明年西宁的房价是涨还是跌？

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研判2018年楼市走向，应该站在一个更高的位置去分析，所以Mr.Liu找了一些近10年西宁楼市的数据，来深入聊聊。因为上述原因，库存问题开始凸显。以海湖新区为例，卖了六七年的开发商不在少数。虽然很多土地都是早期出让，但因为楼盘较大，都是分期开发，开发周期长，库存量很多压倒了2013年以后。2014年9月5日，西宁取消限购令，却没有获得市场的追捧，成交量也没有大的提振。西宁进入了为期三年的“去库存”阶段，棚户区改造货币化安置大招放出，“去库存”成为市场主旋律。2015、2016年西宁楼市相对平稳，库存大量被消灭，但土地成交大幅下滑。因为很多开发商看到庞大的库存量，不敢投资。这就导致了2017年西宁住宅市场库存不足的情况。大概跟大家捋了一下2017年以前的事，正所谓有因才有果。下面展望2018年楼市走向。先看一下近些年西宁商品房销售、房价的增速情况。通过这个图，三次低谷就十分明显了。所谓低谷，更多是指成交量下滑，而且销售量的增速波动远大于房价的增速波动。西宁楼市即使在低谷阶段，房价负增长也仅有2013年一次，其他年份都还是增长的。所以，不要期盼房价下调，这个没戏。对于购房者而言，低谷的真正价值在于：可挑选的楼盘多。不必像巅峰的时候慌慌张张买房。这个图上大家还注意一点，每次低谷后都会有一个报复性上涨，也可以算某种意义上的“补涨”吧。相比一二线城市，西宁的周期总是慢半拍，考虑每次低谷后的报复性上涨，西宁在2015年的低谷后要持续较长时间的涨势，毕竟严格意义上的回暖是2016年下半年才开始的。每次回暖都是一线、二线、三线、四线逐一发生，涨幅也在缩小，这次也不例外，西宁赶不上一二线城市的涨幅。西宁不是一二线城市，外地年轻人有流入，但主要是省内的，所以暴涨并不适合西宁。就像今年，各大楼盘有多少是卖给首次置业？没有重大政策利好，没有数量庞大的首次置业客群，难以支撑房价暴涨。从2017年数据来看，1-10月份西宁商品房销售面积317万㎡，同比增速8.8%；商品房销售额206.90亿元，同比增速19%，并无颓势。如果把这个数据加到上面的图上，与全国大势对比，还不足以构成一波回暖行情或者报复性上涨，换言之，这波行情还要延续。结合土地成交来看，虽然今年土地成交比较多，但还是比较收敛。没有一窝蜂地卖地，所以短期看难以形成供大于求的局面，加上2015、2016年的土地市场过于低迷，整体住宅供应还是松中偏紧。当然，商业办公市场是另一码事，以后再说。2018年还会有几个新盘推售，会对区域价格有一定程度的抑制，可挑选的余地也会多一些。同时，新盘也会带来一波新的产品升级，自2017年开始的这一波产品升级，对于西宁后市的影响是深远的。最后说Mr.Liu对与2018年西宁楼市行情的判断：2018年延续2017年楼市走势，既不会陷入低谷，也不会疯涨。我对购房者的建议是：如果对价格比较敏感，就尽快入手；如果不着急，就等等明年的新盘，可以多些选择。因为楼市是政策市，2018年关注两件事：央行加息、西宁两会。如果政策出现大幅调整，Mr.Liu也会跟进解读。
该话题由百家号作者西宁创意家居「简介:用有限空间，做无限设计，成就梦想之家。」整理发布。
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